Правовое положение товарищества собственников жилья. Общественные объединения
Это, прежде всего, цели создания таких объединений, коими являются: рациональное и добросовестное управление общим имуществом собственников объединения, равенство прав участников объединения, когда каждый из собственников жилого помещения имеет одинаковый объем корпоративных прав на общем собрании объединения собственников жилья.
Ввиду того, что в России уже на протяжении определенного времени в большинстве многоквартирных домов значительная часть проживающих является собственниками квартир, а не нанимателями, как это было в советское время, возникла необходимость законодательно сформулировать правовой статус общего имущества собственников и объединений таких собственников жилья. В настоящее время статус ТСЖ определяется Жилищным кодексом Российской Федерации, в котором таким товариществам посвящена отдельная глава.
Но если в России история законодательного регулирования отношений между собственниками в многоквартирных домах довольно непродолжительна, то в Нидерландах и ряде других стран она имеет многолетнюю историю. Еще в Гражданском кодексе Нидерландов (далее - BW 1838 г.) содержались положения, довольно подробно регламентирующие такие отношения . Новый BW еще более внимательно относится к правам и обязанностям собственников жилых помещений и тщательнее определяет процесс закрепления права собственности на жилое помещение.
В российской юридической литературе нет единства во мнениях по поводу того, к какому виду юридических лиц следует относить товарищества собственников жилья. Большинство исследователей считает, что их следует относить к той группе некоммерческих организаций, которая представлена жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). Действительно, некоторые характеристики говорят о сходстве. Так, например, как юридические лица и те и другие относятся к некоммерческим организациям; схожи и их органы управления.
Но в правовом статусе ЖСК и ТСЖ имеются существенные различия, которые позволяют рассматривать ТСЖ как отдельную, самостоятельную организационно-правовую форму некоммерческой организации. Важным отличием ТСЖ от ЖСК является то, что в товариществах нет паевых отношений, которые имеют место в потребительских кооперативах; члены потребительского кооператива вправе распределять между собой полученные доходы. ТСЖ такого права не имеет; у членов товарищества собственников жилья нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов. Такая обязанность имеется у членов кооператива.
Принимая ЖК РФ, законодатель имел в виду, что в ситуации, когда паи в ЖСК полностью выплачены, ЖСК должно быть преобразовано в ТСЖ. Закон, в частности, устанавливает, что на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полной выплаты пая хотя бы одним из членов ЖСК распространяются положения главы о ТСЖ (ст. 129 ЖК РФ), а жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ).
Законодательство большинства государств детально регламентирует отношения общей собственности, складывающиеся при владении, пользовании, распоряжении объектами общего пользования в многоквартирных жилых домах. Объединения собственников жилья получают самые разнообразные наименования: объединения, кооперативы, товарищества, ассоциации , объединения и т.п. Объем прав и обязанностей как самих членов, так и их объединений неодинаков в различных странах. Но основная цель таких образований едина - эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений, придомовых территорий и прочих объектов, относящихся к жилым домам.
Остановимся на анализе правового статуса объединений собственников жилья в трех странах: в России, Нидерландах и Финляндии. Хотя объект регулирования (статус и взаимоотношения членов жилищного объединения) во всех трех странах в целом сопоставим, содержание законов, регулирующих указанные отношения, имеет существенные различия. Так, глава о ТСЖ в ЖК РФ охватывает как корпоративные отношения собственников внутри объединения, так и вопросы имущественного статуса объединения, его имущественной основы. Похожая картина и в Нидерландах, где положения BW об объединениях собственников жилья (V.v.E.) регулируют как корпоративные отношения собственников внутри объединения, так и вопросы имущественного порядка. Несколько иначе обстоит дело в Финляндии. Так, Закон "О жилищных акционерных обществах" в Финляндии регулирует, по сути, только корпоративные отношения акционеров. Но наряду с указанным Законом действует еще один очень важный Закон - "О сделках с жильем" (1994 г.). В нем и регулируются имущественные основы жилищных акционерных обществ.
В соответствии с законодательством всех трех сравниваемых правопорядков объединение собственников жилья в Нидерландах, ТСЖ в России и жилищные акционерные общества в Финляндии являются юридическими лицами, что означает, что права и обязанности они приобретают только после государственной регистрации их в качестве таковых. Но в Нидерландах в соответствии с мнением голландских ученых общие положения о юридических лицах, содержащиеся в кн. 2 BW, не могут быть в полной мере отнесены к объединениям собственников. Например, положения об уставном капитале, необходимом для обычного объединения (ст. 2:6 BW), к объединениям собственников не применяются.
В России в соответствии с правоприменительной практикой ТСЖ приобретает право управлять общим имуществом домовладельцев только после государственной регистрации кондоминиума. Таким образом, для нормального функционирования ТСЖ необходимо провести предусмотренные законом регистрационные действия.
В соответствии с российским законодательством ТСЖ является организацией некоммерческой, т.е. ограниченной законом в своей правоспособности, тогда как жилищное акционерное общество в Финляндии и объединение собственников жилья в Голландии обладают общей неограниченной правоспособностью, хотя их уставами и могут быть предусмотрены некоторые ограничения правоспособности.
Цели объединения собственников жилых помещений в форме ТСЖ в России, объединения собственников в Голландии и жилищного акционерного общества в Финляндии в принципе одни и те же. Так, ТСЖ создается с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, в Голландии цель создания объединения собственников прямо предусмотрена законом (это - забота об общем имуществе собственников). Аналогична цель объединения и в Финляндии.
Для создания ТСЖ в России требуется решение общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома при наличии не менее 50% голосов от общего числа голосующих собственников. В Нидерландах созданию объединения собственников предшествует так называемое разделение основного права и выделение его части для каждого собственника и, как следствие, определение обязанностей по содержанию и ответственности за общее имущество собственников (определение сопутствующего права).
Процедура определения долей собственников и (или) иных управомоченных лиц (наследников, застройщиков) оформляется специальным письменным документом, в который обязательно включаются положения, перечисленные в ст. 5:111 BW (это - указание местонахождения здания, перечень жилых помещений и собственников, которым соответственно принадлежат жилые помещения, размер долей собственников на общее имущество, в том числе и такое, которое не является недвижимым). В BW содержится указание на обязательность регламента, прилагаемого к нему, согласно которому будет производиться управление данным жилым домом.
Участниками ТСЖ в России, т.е. членами, могут быть две категории лиц: собственники квартир - юридические лица и физические лица. Вступив в члены ТСЖ, домовладелец (собственник жилого помещения) приобретает определенные права и обязанности. Например, он становится обязанным уплачивать периодические взносы на содержание общего имущества домовладельцев, бережно относиться к общему имуществу, уплачивать дополнительные платежи, решение о выплате которых может быть принято на общем собрании собственников жилых помещений.
Представляет интерес ситуация, когда собственники жилых помещений не подают заявлений о вступлении в товарищество и не являются членами ТСЖ. В соответствии с Постановлением КС РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П нельзя принудить собственника к вступлению в члены ТСЖ, тем не менее в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с жильцами, не являющимися членами товарищества. Обращает на себя внимание то, что закон не содержит корреспондирующей обязанности собственников - не членов ТСЖ - заключать соответствующие договоры, а также каких-либо санкций за незаключение такого договора. Таким образом, можно констатировать, что механизм "правового принуждения" собственников - не членов ТСЖ к несению обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не предусмотрен. Хотя надо признать, что законодатель сделал первый шаг на пути к созданию такого механизма, но правоприменительная практика в отношении данной ситуации еще не сложилась.
Следует отметить, что членство в объединении собственников в Нидерландах и в жилищных акционерных обществах Финляндии является обязательным в силу закона, что, на наш взгляд, создает более благоприятные условия для управления и содержания общего имущества в многоквартирном доме. В Финляндии лицо имеет возможность приобрести права на жилые помещения, только став владельцем определенной части акций в жилищном акционерном обществе. Режим акций жилищного акционерного общества в Законе "О жилищных акционерных обществах" не определен, но в целом оборот акций регулируется не только требованиями указанных Законов, но и особенностями, обозначенными в Законе "О сделках с жильем", который предусматривает четкую процедуру распоряжения акциями жилищного акционерного общества, защищающую интересы каждого акционера-собственника.
Во всех сравниваемых правопорядках в обязательную компетенцию общего собрания собственников входит установление размера платежей собственников жилых помещений на содержание общего имущества и имущества каждого собственника. Размеры обязательных платежей домовладельцев должны быть пропорциональны доле в праве собственности домовладельца в общем имуществе домовладельцев. Аналогичные условия по оплате обязательных платежей содержатся в законодательстве Финляндии и Голландии. Так, акционер, участник объединения собственников жилья в Голландии обязаны выплачивать обществу, объединению плату за коммунальные услуги, содержание общего имущества объединения, ремонт общего имущества, вносить плату по основаниям, определенным в уставе, регламенте. К таким основаниям могут относиться площадь квартиры, реальное потребление коммунальных услуг. В Голландии размер обязательных платежей рассчитывается на основании сметы и доли участника в общем имуществе объединения. Оплата расходов на содержание общего имущества является обязанностью каждого из собственников, за исполнением таких обязанностей следит правление V.v.E..
Отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме возникают на основе конструкции общей долевой собственности. Владение и пользование общим имуществом в ТСЖ в России осуществляется по согласию всех собственников, оно осуществляется независимо от того, кем из участников совершаются действия по владению и пользованию. Только отдельные объекты общего пользования могут быть выделены кому-либо из собственников без уменьшения прав и законных интересов других собственников в этом доме (например, выделение кому-либо из собственников части подвала). Отметим, что вопрос о принадлежности подвальных помещений неоднозначно решается в российской судебной практике.
В течение долгого времени подвалы признавались собственностью государства, а договоры аренды подвальных помещений заключали комитеты по управлению городским имуществом, при этом подвалы регистрировались как государственная собственность. Ситуация несколько изменилась после принятия ГК РФ и ЖК РФ, где появились понятия общей долевой собственности жильцов. После того как процесс создания ТСЖ активизировался и перед собственниками встал вопрос о том, откуда брать деньги на содержание общих помещений в многоквартирном доме, ТСЖ от имени домовладельцев начали в судебном порядке оспаривать право государства распоряжаться нежилыми помещениями, в частности подвалами. Первоначально государство успешно отбивалось от претензий ТСЖ, и имеются даже несколько решений, в которых прямо устанавливается, что "подвалы, по которым транзитом проходят трубы и нет постов управления, общей долевой собственностью являться не могут".
Несмотря на содержащуюся в законе оговорку о том, что имущество, принадлежащее домовладельцам на праве общей долевой собственности (имущество общего пользования), не может быть отчуждено в пользу третьих лиц без одновременного отчуждения квартир, случаи такого отчуждения встречаются и признаются судом вполне законными, если решение об отчуждении нежилого помещения было принято общим собранием членов товарищества в соответствии с полномочиями, предусмотренными ст. 137 ЖК РФ. Такое положение дел, безусловно, следует отнести к противоречиям между российским законом и судебной практикой. Собственники квартир в многоквартирном доме, в том числе там, где создается ТСЖ, могут зарегистрировать объекты общей собственности в многоквартирном доме в соответствии с Законом. На впервые регистрируемое право общей собственности выдается свидетельство по ходатайствам домовладельцев (собственников жилых помещений).
В Нидерландах члены объединения собственников не могут по своему усмотрению проводить распорядительные действия по поводу принадлежащего им имущества. Такие действия осуществляются с согласия большинства собственников жилого дома, объединения собственников жилья или органа объединения (имеется в виду общее собрание). Таким образом, собственник не может действовать произвольно в отношении принадлежащего ему имущества. Но если такое согласие не получено, собственник по решению суда все-таки может осуществить акт распоряжения. Если у собственника возникает желание продать квартиру, он обязан предложить другим членам объединения это жилое помещение за цену, которую он хотел бы получить от продажи своего имущества. В Законе говорится только о разумном сроке для других собственников по принятию решения о покупке, если никто из них не выражает согласия купить квартиру (ст. 5:121 BW).
Несколько проще обстоит дело в Финляндии, где распоряжение жилым помещением производится по усмотрению собственника. При этом одновременно производится передача прав на акции в жилищном акционерном обществе. Преимущественного права других акционеров на приобретение данных акций не предусмотрено.
На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат различным лицам. В таких случаях возможно вступление в ТСЖ нескольких собственников одного жилого помещения. Представляется, что каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица могут уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в ТСЖ. Аналогичным образом решается вопрос и в двух других сравниваемых правопорядках.
Важно отметить особенность объединений собственников жилья, которая существует в Нидерландах и которой нет в Финляндии. Для укрепления имущественного положения объединений с 1 января 2005 г. в Голландии стало обязательным создавать резервные фонды в объединениях собственников жилья. В случае если будет выявлено, что такой фонд не был создан, объединение подвергается серьезному штрафу. В России в полномочия общего собрания членов ТСЖ также входит образование специальных фондов товарищества (ст. 145 ЖК РФ), но обязанности создавать фонды не существует, и поэтому на практике такие фонды не создаются. Представляется, что внесение обязанности создавать такие фонды наряду со штрафами за их отсутствие в российское законодательство было бы оправданно.
В Нидерландах высшим органом управления объединением является общее собрание собственников, которое должно созываться не реже, чем один раз в год. Помимо решения других вопросов в компетенцию общего собрания объединения входит назначение правления объединения и установление размера обязательных регулярных взносов членов объединения на содержание общего имущества объединения на основании утверждаемой на общем собрании сметы.
Решения на общем собрании принимаются большинством голосов от всех голосов собственников объединения. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников, пропорционально его доле в общем имуществе общества. Общее собрание собственников назначает правление. Правление, в свою очередь, осуществляет функции по повседневному руководству объединением на профессиональной основе. Важной функцией правления является организация сбора денег на содержание имущества объединения. При необходимости в объединении правлением может быть назначен и домоуправляющий.
Основными документом V.v.E. является устав, где определяются статус, порядок и периодичность отчета органов управления перед членами объединения, и регламент, который содержит положения об обязанностях участников, их объеме, размере и порядке внесения ежегодных платежей по эксплуатации жилого дома и др.
Устав жилищного акционерного общества Финляндии схож по своему содержанию с нидерландским, но ввиду специфики организационно-правовой формы рассматриваемого юридического лица в уставе должны предусматриваться положения об уставном капитале общества, номинальной стоимости акций.
В ЖК РФ не предусмотрено специальных положений относительно содержания устава ТСЖ. Представляется, что в целом содержание устава аналогично сравниваемым правопорядкам и зарубежным уставам. В частности, обязательными положениями в уставе по российскому праву являются положения об органах управления, размере и порядке внесения обязательных платежей на содержание общего имущества в ТСЖ (что является сопоставимым с требованиями зарубежного законодательства). Необходимо также отметить сходство органов управления объединений собственников жилья во всех трех правопорядках.
Основные положения правового статуса объединений собственников жилых помещений в многоквартирных домах имеют много общего, несмотря на различные правопорядки. Вместе с тем существуют и существенные различия. Так, в Нидерландах лицо, приобретающее жилое помещение, одновременно становится членом объединения в силу закона (п. 2 ст. 5:125 BW). В Финляндии одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение приобретаются и акции акционерного жилищного общества. В России собственники жилых помещений вправе как создавать товарищества, так и не создавать их (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Также Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П признает принудительное членство в ТСЖ неконституционным. Такая ситуация, безусловно, не сказывается благоприятно на развитии так необходимых в нашем обществе навыков демократического самоуправления, проявлении и реализации интересов самих жильцов (взамен административного засилья государственных унитарных предприятий). Сдерживается развитие прямых договорных связей с поставщиками услуг.
Другими причинами медленного становления ТСЖ в России являются и некоторые психологические особенности российского собственника, который не готов образовывать подобные объединения с целью совместного управления имуществом. Еще одним препятствием является также то, что наряду с собственниками в многоквартирных домах существуют и лица, которые занимают жилые помещения по договору социального найма и которые по закону не несут обязанности по содержанию, так как не являются собственниками занимаемых ими жилых помещений. Ввиду отсутствия законодательного регулирования некоторых аспектов взаимоотношений между собственниками внутри объединений, а также отсутствия четкого перечня обязанностей собственников жилых помещений использование в российской действительности опыта зарубежных стран в этой связи было бы весьма полезным с точки зрения законодательного и практического совершенствования конструкции товарищества собственников жилья в России.
Товарищество собственников жилья по своей организационно-правовой форме является некоммерческой организацией. Данное положение установлено Жилищным кодексом РФ. Собственники помещений создают Товарищество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в доме, а также согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 12.01.96 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью, т.е. они могут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
ТСЖ имеет право и возможность получать доходы от хозяйственной деятельности, которая предусматривается в Уставе. В соответствии со ст. 152 «Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ для достижения целей, предусмотренных уставом товарищества собственников жилья имеют право заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
Строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
Сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Некоммерческие организации не преследуют извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между своими членами. Гражданский кодекс определяет понятие предпринимательской деятельности как деятельности, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п.1 ст.2).
Товарищество собственников жилья может осуществлять предпринимательскую деятельность, направленную на увеличение доходной части бюджета ТСЖ. В Уставе ТСЖ должны быть обязательно отражены все конкретные виды осуществляемой предпринимательской деятельности. Доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, подлежат использованию только на цели, для реализации которых организовано товарищество, и не могут распределяться между домовладельцами, за исключением случая ликвидации товарищества.
Наличие или отсутствие предпринимательской (хозяйственной) деятельности позволяет разделить все Товарищества как субъекты налогообложения на две группы, в которых могут приниматься различные схемы бухгалтерского учета и работники которых будут сдавать различные формы финансовой отчетности.
При регистрации Товарищества необходимо обратить внимание на то, чтобы Товариществу были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве, необходимо, чтобы Товариществу был присвоен код ОКОНХ 90110 «Эксплуатация жилищного фонда».
Все доходы товарищества поступают на расчетный счет товарищества, который открывается в любом банке. Расчетный (текущий) счет товарищества предназначен для зачисления сумм полученных поступлений или кредитов, выручки от хозяйственной деятельности, осуществления расчетов с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, со всевозможными поставщиками, осуществления расчетов с бюджетами по налогам и приравненным к ним платежам, с рабочими и служащими по заработной плате и другим выплатам, включаемым в фонд потребления, с банками по полученным кредитам и процентам по ним, а также для платежей по решениям судов и других органов, имеющих право принимать решения о взыскании средств со счетов юридических лиц в бесспорном порядке.
Формирование средств на депозитных счетах товарищества может осуществляться путем перечисления соответствующих сумм с его расчетного (текущего) счета.
Средства, получаемые товариществом с ссудных счетов в виде банковских ссуд в рублях, могут направляться в соответствии с кредитным договором или на расчетные (текущие) счета товарищества, выступающего в роли заемщика, или непосредственно на оплату кредитуемых материальных ценностей и затрат, включая выдачу средств на заработную плату с одновременным перечислением соответствующих налогов и других обязательных платежей. Погашение задолженности по ссудам банка и уплата процентов по ним производятся товариществом путем перечисления денежных средств с его расчетного (текущего) счета.
Прием платы за жилищно-коммунальные услуги товарищество может организовать через свой расчетный (текущий) счет в банке. Жители могут оплачивать ЖКУ по квитанции установленного образца как через расчетно-кассовые центры, так и через отделения Сбербанка России, а также непосредственно в кассу товарищества.
Законодатель дает следующее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут создаваться в организационно-правовых формах, предусмотренных данным Кодексом, а также в формах, предусмотренных законом. В соответствии с данной нормой ГК РФ ч. 1 статьи 135 ЖК РФ предусматривает дополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Такое объединение может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК).
Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания товарищества собственников жилья при объединении собственников нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов с соблюдением требований, установленных п. 1 и 2 ч. 2 указанной статьи ЖК РФ, а также путем создания объединения товариществ собственников жилья (ст. 136 и 142 ЖК).
Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. При этом установлено, что некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Таким образом, целью создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же кодексом способов управления таким домом.
Цели создания собственниками помещений в многоквартирном доме товарищества собственников жилья по совместному управлению комплексом недвижимого имущества условно можно разделить на две составляющие:
Непосредственное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, включая решение вопросов обеспечения эксплуатации такого комплекса, которое предполагает обеспечение товариществом собственников жилья для проживающих в многоквартирном доме граждан благоприятных и безопасных условий их проживания, решение вопросов надлежащего содержания общего имущества в данном доме, пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;
Реализация прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, которая предполагает возможность использования указанного имущества в хозяйственной деятельности товарищества.
Кроме того, учитывая, что в собственности товарищества собственников жилья может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК), товарищество также принимает согласованные в установленном Жилищном кодексе порядке управленческие решения по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.
Все имущество в многоквартирном доме, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности собственникам помещений в таком доме, составляет общее имущество многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникам помещений (ст. 36 ЖК).
Жилищный кодекс устанавливает требования к порядку принятия устава товарищества собственников жилья, который является единственным учредительным документом товарищества как некоммерческой организации. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме либо лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. Такое общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие указанные собственники либо лица, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на таком общем собрании либо лицо, которое будет обладать правом собственности в строящемся многоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. ст. 37 и 42 ЖК РФ.
Вместе с тем с учетом п. 2 ст. 52 ГК РФ в уставе товарищества собственников жилья в обязательном порядке должно быть отражено наименование такой некоммерческой организации с указанием на организационно-правовую форму, место нахождения, порядок управления деятельностью, а также на предмет и цели деятельности. Одновременно в уставе товарищества могут быть отражены вопросы, которые в соответствии с разд. 6 ЖК РФ решаются данным товариществом. К примеру, вопросы, связанные с порядком созыва (ч. 1 ст. 145 ЖК), компетенцией (ч. 3 ст. 145 ЖК), правомочностью (ч. 3 ст. 146 ЖК) общего собрания членов товарищества собственников жилья, со способом голосования на таком собрании (ч. 6 ст. 146 ЖК), с установлением сроков полномочий правления товарищества (ч. 2 ст. 147) и председателя правления товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК), сроков созыва заседаний правления товарищества (ч. 6 ст. 147 ЖК).
Законодатель установил основное требование для создания товарищества собственников жилья: сумма голосов, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме, которые проголосовали за создание товарищества в этом доме, в совокупности должна быть больше 50% голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в этом доме.
Некоммерческая организация создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено учредительными документами некоммерческой организации (п. 2 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях").
В соответствии с данным положением Жилищный кодекс устанавливает диспозитивное правило, касающееся срока деятельности товарищества собственников жилья. Согласно этому правилу, если срок деятельности товарищества собственников жилья не определен его Уставом, считается, что такое товарищество создано без ограничения срока его деятельности.
Законодатель непосредственно определяет товарищество собственников жилья как юридическое лицо, правоспособность которого возникает с момента государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Регистрация товарищества собственников жилья как юридического лица осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Как юридическое лицо, товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму. Место нахождения товарищества как юридического лица согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ, определяется местом его государственной регистрации. Указанная государственная регистрация осуществляется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа товарищества собственников жилья, которым согласно ч. 4 ст. 147 ЖК РФ является правление товарищества. При этом следует обратить внимание на то, что осуществление государственной регистрации по месту нахождения лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (в товариществе - председатель правления), допускается только в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа (ст. 147 и 149 ЖК). В случае отсутствия специально предусмотренного помещения в многоквартирном доме для проведения заседаний правления товарищества собственников жилья, как представляется, местом проведения таких заседаний по соглашению членов товарищества может быть выбрано, к примеру, помещение, принадлежащее на праве собственности одному из членов правления, в том числе его председателю. Соответственно, в качестве места нахождения товарищества может быть указано согласованное членами товарищества соответствующее помещение в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие необходимые реквизиты.
Согласно п. 4 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческая организация должна иметь печать с полным наименованием этой некоммерческой организации на русском языке, а также может иметь зарегистрированную в установленном порядке эмблему. С учетом данного положения товарищество собственников жилья должно иметь печать с обязательным указанием своего наименования на русском языке.
Открытие банковского счета является необходимым условием для осуществления деятельности товарищества собственников жилья как юридического лица. Расчетные операции юридических лиц осуществляются через коммерческие банки, в которых посредством заключения договоров
банковского счета открываются соответствующие счета (расчетные, текущие, корреспондентские и др.). В настоящее время юридическим лицам разрешено открывать любое количество счетов в банках, в том числе юридические лица вправе иметь валютные счета в уполномоченных банках РФ.
Целесообразно также иметь в виду, что товарищество собственников жилья не обязано согласовывать с налоговыми органами не только количество своих счетов. Но и конкретные банки или иные кредитные организации (если речь не идет об иностранных банках), в которых оно предполагает открыть соответствующие счета. Данный вывод соответствует официальной позиции Федеральной налоговой службы, которая была изложена в письме ГНС РФ от 25.10.1996 г. № ВК-6-12/748 "О правах налогоплательщиков на открытие счетов"
Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 ЖК и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной
имущественной ответственности является одним из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем имуществом, находящимся в его собственности.
Между тем на практике взыскание нередко обращается прежде всего на средства юридического лица на банковских счетах, несмотря на то, что в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть, например, авансовые платежи, не принадлежащие ему до момента выполнения оплаченных в предварительном порядке работ, услуг, передачи продукции или товаров, а также заемные и другие не находящиеся в собственности организации денежные средства. Однако именно этим имуществом юридическое лицо, как правило, и отвечает по своим обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразно толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а следовательно не только тем, которое упоминается в п. 1 ст. 48 ГК РФ. Поэтому вещные права не должны рассматриваться как необходимые и исключительные юридические формы имущественного обособления юридического лица.
Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья. Законодательство не устанавливает минимальный размер (стоимость)имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности или праве оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо 12 . Тем не менее, товарищество собственников жилья в уставе определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов, либо закрепить способ расчета различных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.
Специалисты справедливо указывают на то, что вся полученная товариществом собственников жилья прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. Здесь следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества. Находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от пользования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более, что не все собственники могут являться членами товарищества.
Товариществу собственников жилья причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность товариществу собственников жилья. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ). Члены товарищества не имеют права передавать свои долги в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. А товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. С одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья, и отношения членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но и фактически исключена императивным положением ч. 6 ст. 135 ЖК РФ. В силу этого обстоятельства она не может быть установлена и договором между товариществом и его членами или закреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правила ст. 322 ГК РФ о том, что солидарная обязанность может быть предусмотрена, в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться, поскольку здесь действует специальная норма жилищного законодательства.
В частности, согласно п. 3 ст. 56 ГК РФ, если несостоятельность (банкротство) товарищества собственников жилья как юридического лица вызвана членом товарищества, который имеет право давать обязательные для этого юридического лица указания, либо членом товарищества, имеющим возможность определять действия такого товарищества, на таких лиц в случае недостаточности имущества данного товарищества как юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам. Кроме того, с учетом п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, который в силу соответствующих положений ЖК РФ вправе выступать от имени товарищества как юридического лица, должен действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им данному товариществу.
Глава 14 ЖК определяет правовое положение членов ТСЖ. Согласно ст. 143 ЖК членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Таким образом, для того чтобы стать членом ТСЖ, собственнику жилого помещения достаточно подать заявление о приеме его в товарищество. Лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Статья 144 ЖК определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление.
Высшим органом управления ТСЖявляется общее собрание его членов, которое созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К компетенции этого органа относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы, предусмотренные ЖК или иными федеральными законами.
Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания его членов также может быть отнесено решение иных вопросов.
Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции его правления (ст. 145 ЖК).
Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен ст. 146 ЖК, в соответствии с ч. 1 которой уведомление о проведении такого собрания направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого оно созывается, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Данное уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК и уставом товарищества. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Решения общего собрания по вопросам, отнесенным ЖК к компетенции общего собрания в соответствии с п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК (принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заемных средств, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме), принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
Уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном жилом доме и решаемых вопросов (ст. 146 ЖК).
Согласно ст. 147 ЖК исполнительным органом ТСЖ является его правление, которое осуществляет руководство деятельностью товарищества. Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Оно избирает из своего состава председателя товарищества. Правление подотчетно общему собранию членов товарищества.
Заседания правления ТСЖ созываются председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства его членов. Решение правления ТСЖ оформляется протоколом.
В обязанности правления входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление годовых смет доходов и расходов товарищества и отчетов о его финансовой деятельности, представление их общему собранию товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей (ст. 148 ЖК).
Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества. Он обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для них обязательно.
Председатель правления действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием его членов, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда (ст. 149 ЖК).
К числу органов ТСЖ относится также ревизионная комиссия (ревизор) , которая в соответствии со ст. 150 ЖК избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава ее председателя.
Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ выполняет следующие обязанности:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, находящееся внутри или за пределами многоквартирного дома.
Согласно ч. 2 ст. 151 ЖК средства ТСЖ состоят:
1) из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
В соответствии со ст. 152 ЖК для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:
1) обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные гл. 14 ЖК и уставом товарищества.
| |
Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.
Во-первых, граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия органов опеки и попечительства.
Во-вторых, юридические лица, которым:
Жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве собственности;
Жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).
В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.
На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам. В таких случаях возможно вступление в товарищество нескольких собственников жилого помещения (комнаты, квартиры). Представляется, что каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.
В случаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.
При реорганизации юридического лица - члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.
В соответствии со ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
В реестре членов ТСЖ, который ведется соответствующим товариществом, должны содержаться сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Член ТСЖ обязан предоставить правлению достоверные сведения и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
Все члены товарищества собственников жилья обладают достаточно широким кругом прав и несут целый ряд обязанностей.
Основные права и обязанности членов товарищества определены в уставах конкретных товариществ.
Члены товарищества имеют право:
Самостоятельно, без согласования с другими собственниками, распоряжаться своей собственностью;
Использовать общее имущество в соответствии с его назначением и с учетом требований устава;
Участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя;
Избирать и быть избранными в органы управления и контроля товарищества;
Вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов.
Члены товарищества собственников жилья обязаны:
Соблюдать требования ГК РФ, ЖК РФ и устава товарищества;
Соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома, жилого помещения и придомовой территории;
Принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома, пропорционально размеру приходящейся на них доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества.
В уставах многих товариществ указывается на то, что собственники жилья имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.
Хотелось бы обратить внимание на то, что если в уставе содержится ограничение, которое нарушает права и законные интересы членов товарищества, то, конечно же, устав в этой части будет недействительным.
Кроме того, членство в товариществе является обязательным условием и единственной возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемом кондоминиуме. Согласно ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе (п. 2); заключение любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе (п. 3).
Однако создание товарищества как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.
В соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 30) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается на общем собрании по волеизъявлению домовладельцев, т.е. по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности, которые в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной его вид вместо товарищества.
Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможность для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства.
Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
В свою очередь ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
Следует обратить внимание на ст. 143.1, введенную Федеральным законом от 4 июня 2011 №123-ФЗ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме, где созданы товарищества собственников жилья, приобретают необходимые для прозрачной (публичной) деятельности права. При этом права эти есть как у членов товарищества, так и у собственников, в товарищество не вступивших. На основании ч. 3 ст. 143.1 члены товарищества, собственники жилья и не являющиеся таковыми собственники помещений имеют право ознакомиться со следующими документами:
Устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
Реестр членов товарищества;
Бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
Заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
Документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
Протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
Документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также решения собственников помещений в многоквартирном доме в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
Техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
Иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
