Сущность согласования результатов оценки. Методы согласования стоимостных результатов оценки Согласование результатов оценки методы согласования

После того, как оценщик произвел оценку бизнеса различными методами нескольких подходов, он должен сравнить полученные величины стоимостей. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. На практике получаемые разными подходами величины обычно существенно различаются. К примеру, рассмотрим крупное предприятие, имеющее значительное количество основных средств и иных материальных активов, но производящее низкорентабельную продукцию. Его стоимость, полученная при помощи затратного похода, может в несколько раз превышать величину стоимости, полученную при помощи методов доходного подхода. Следовательно, оценщик обязан провести согласование стоимостей для определения итоговой величины стоимости бизнеса.

Итоговая величина стоимости – это стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Согласование результатов оценки – обязательная процедура процесса оценки и обязательная часть отчета об оценке. Как указано в ФСО-3 «Требования к отчету об оценке», в нем должно присутствовать описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов. В этой части отчета оценщик в повествовательной форме поясняет сущность расхождений в стоимости, определенной различными методами, обосновывает выбор метода согласования итоговой стоимости бизнеса, и производит обобщение.

При согласовании необходимо учесть значимость и функциональность каждого подхода в конкретной ситуации. Как правило, при оценке бизнеса один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. Из-за специфических особенностей предприятия или недостаточности информации бывает, что некоторые из подходов на практике невозможно применить.

Итоговая величина стоимости никогда не бывает результатом математического усреднения, т.е. она не находится путем суммирования величин всех оценочных стоимостей с последующим делением суммы на количество использованных подходов. Это предполагало бы, что каждый из подходов дает надежный результат, что бывает крайне редко. Для определения итоговой стоимости используется профессиональное мнение оценщика, которое наиболее оптимальным образом формализуется в методе средневзвешенного усреднения.

В общем случае, этом методом итоговая стоимость определяется по следующей формуле:

С ит = К д С д + К с С с + К з С з,

С ит – итоговая стоимость бизнеса,

С д, С с, С з – стоимости, определенные при помощи доходного, сравнительного и затратного подходов соответственно,

К д, К с, К з – весовые коэффициенты, выбранные для доходного, сравнительного и затратного подходов соответственно. Следует помнить, что в сумме эти веса должны давать единицу, или 100%. Большинство оценщиков округляет рассчитанные весовые коэффициенты с точностью до 10%.

Для определения весовых коэффициентов каждого оценочного подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

Цель оценки и определенное заданием использование ее результатов;

Вид определяемой стоимости (например, рыночная или инвестиционная стоимость);

Характер оцениваемой доли собственности (так, если оценивается миноритарный пакет акций, то затратному подходу придают меньший вес);

Качество и достаточность информации, лежащей в основе расчетов каждым методом;

Специфика бизнеса и его активов;

Степень контроля и степень ликвидности рассматриваемого пакета акций.

Учитывая все эти факторы, оценщик использует несколько методов, чтобы определить весовые коэффициенты для каждого подхода. К числу этих методов относят:

Метод математического или субъективного взвешивания;

Метод экспертных квалиметрий;

Метод анализа иерархий;

Вероятностный метод.

Следует отметить, что все эти методы решают одну и ту же цель: формализовать профессиональное мнение оценщика о степени применимости того или иного подхода в процедуре согласования.

Самый простой и наиболее часто используемый – метод математического или субъективного взвешивания, когда весовые коэффициенты присваиваются оценщиком интуитивно, на основании профессионального суждения. Метод экспертных квалиметрий (экспертных оценок) подразумевает оформление того же субъективного суждения при помощи более формализованной последовательности действий (подбор комплекса оценочных критериев, выставление оценки экспертами по каждому критерию, обобщение результатов). Метод анализа иерархий превращает оформление профессионального мнения в математическую процедуру. При этом производится структуризация задачи согласования на иерархическую структуру с несколькими уровнями: цели, критерии и альтернативы; производится парное сравнение элементов каждого уровня, расчет коэффициентов важности элементов и подсчет итогового значения веса каждой альтернативы. Вероятностный метод подразумевает использование значений и закономерностей вероятности реализации решений по каждому из подходов.

Каждый из методов носит эвристический характер, не имея строгого научного доказательства. Однако они нашли широкое практическое применение в оценочной деятельности из-за своей простоты и наглядности.

Пример расчета итоговой стоимости методом субъективного взвешивания приведен в таблице.1.

Таблица 1. Расчет итоговой стоимости субъективным методом

В рассмотренном примере разница между итогами оценки по различным подходам была достаточно значительной, 75%. В нашем случае наименее достоверному с информационной точки зрения подходу был присвоен наименьший весовой коэффициент. На практике при согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным считается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода, находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода.

Итоговая стоимость бизнеса, указанная в отчете, является мнением независимого оценщика. Как показывает практика, реальная стоимость продажи бизнеса всегда отличается от рекомендованной (вспомним «правило 10-50»). Однако мнение профессионала, подкрепленное базирующимися на стандартах расчетами, является весомым аргументом при переговорах между продавцом и покупателем бизнеса.

Требования к отчету по оценке и его структура

Общие требования к содержанию отчета об оценке определены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО-3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.

Отчет об оценке является итоговым документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным по результатам процедуры определения стоимости бизнеса в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Он составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

В отчете должна быть изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки;

Информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена;

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. В отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

1) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

2) применяемые стандарты оценки;

3) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

4) сведения о заказчике оценки и об оценщике;

5) информация обо всех привлеченных к проведению оценки организациях и специалистах;

6) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

Основание для проведения оценщиком оценки;

Информация, идентифицирующая объект оценки;

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов;

Итоговая величина стоимости объекта оценки;

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

7) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком, реквизиты оцениваемого юридического лица и балансовую стоимость объекта оценки;

8) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

9) описание процесса оценки бизнеса, включая обоснование выбора используемых подходов и методов, последовательность определения стоимости в рамках каждого из применяемых подходов, а также соответствующие расчеты;

10) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии используемых материалов. Документы, предоставленные заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным лицом и заверены в установленном порядке. В случае, если информация при опубликовании на интернет-сайте не обеспечена свободным доступом либо в будущем возможно ее изменение, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством или заданием на оценку.

Структура (последовательность глав) отчета об оценке законодательно не определена, однако отчеты об оценке бизнеса, как правило, мало отличаются в порядке изложения. Обычно в отчет входят следующие разделы:

1. Введение.

2. Резюме (краткие итоги отчета, ограничения и допущения).

3. Общеэкономический анализ.

4. Анализ отрасли.

5. Анализ региона, где расположено предприятие.

6. Характеристика предприятия.

7. Корректировка отчетности и финансовый анализ.

8. Определение стоимости бизнеса различными подходами.

9. Согласование результатов.

10. Приложения (источники информации).

Главные задачи, которые должен выполнить оценщик при подготовке отчета – обеспечить логику изложения, использование только существенной информации и понятность отчета для неквалифицированных пользователей.

Экспертиза отчета по оценке

Экспертиза отчета об оценке – это действия экспертов СРО в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, на соответствие требованиям законодательства РФ и стандартов, а также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Проведение экспертизы отчетов об оценке регулируется статьей 17.1. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) и ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 04.07.11 № 328.

Согласно ФСО, выделается два вида экспертизы в зависимости от ее предмета:

Экспертиза на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки, и стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);

Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства.

По основанию для проведения экспертизы они классифицируются на три типа:

Экспертиза отчета в случаях, установленных законодательством РФ (обязательная);

Экспертиза отчета в соответствии с внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

Экспертиза на основании договора (добровольная, или инициативная).

В случае если экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора, размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в экспертном заключении.

Случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке в соответствии с законодательством:

1. Оценка имущества должника в рамках процедуры банкротства. Согласно ст. 130 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» экспертиза отчета об оценке имущества должника выполняется при одновременном соблюдении двух условий:

Должником является унитарное предприятие либо АО, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности;

На отчет об оценке было выдано отрицательное заключение Росимущества.

2. Определение цены (денежной оценки) имущества АО. Согласно ст. 77 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выполняется экспертиза отчета об оценке имущества для АО с государственным и муниципальным участием при наличии отрицательного заключения Росимущества и проведении оценки для целей дополнительного размещения акций, приобретения размещенных акций и т.д.

3. Выкуп лицом, которое приобрело более 95% акций ПАО, ценных бумаг ПАО по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций. Согласно ст. 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выкупная цена не может быть ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРО при проведении экспертизы такого отчета об оценке.

4. Государственная кадастровая оценка. Согласно ст. 24.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости включена в совокупность действий, выполняемых при проведении государственной кадастровой оценки.

5. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком. При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом не проводится повторная оценка. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика экспертизы, либо собственника объекта оценки.

Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от положительных. Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

Проверочные вопросы к главе 4

1. Каким образом и на каком этапе расчетов степень контроля сказывается на стоимости предприятия?

2. Для каких организационных форм бизнеса легче определить скидку на ликвидность, а для каких сложнее?

3. Каким образом учитывается стоимость нефункционирующих активов при корректировке стоимости бизнеса?

4. Что включает в себя процедура согласования стоимости по окончанию расчетов?

5. Какие сведения должны содержаться в отчете об оценке?

6. Какие два типа экспертизы отчетов об оценке в зависимости от ее предмета предусматривает действующее законодательство?

7. В каких случаях проводится экспертиза отчетов об оценке?

Литература

Федеральные законы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный закон от 01.12.07 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

Федеральные стандарты оценки

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)» от 20.05.15.

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20.05.15.

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20.05.15.

4. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.10.

5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 04.07.11.

6. «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.11.

7. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25.09.14.

8. «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» от 01.06.15.

9. «Оценка для целей залога (ФСО №9) от 01.06.15.

10. «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10) от 01.06.15.

11. «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО №11) от 22.06.15.

Научная и учебная литература

1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости бизнеса: учебник для бакалавров. М.: Издательство Юрайт, 2016.

2. Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.

3. Оценка бизнеса: учебное пособие / В.Е. Есипов и др., под ред. В.Е.Есипова и Г.А. Маховиковой.- 3-е изд.- СПб.: Изд-во Питер, 2010.

4. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник. – М.: ФОРУМ, 2011.

5. Оценка стоимости бизнеса: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Е. А. Спиридонова. - М. : Издательство Юрайт, 2016.

6. В. И. Бусов, О. А. Землянский. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) : учебник для академического бакалавриата - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Издательство Юрайт, 2015.

7. Оценка стоимости бизнеса: учебник / коллектив авторов; под ред. М.А. Эскиндарова, М.А. Федотовой. - М. : КНОРУС, 2015.

8. Оценка бизнеса: учебное пособие / Л.С. Васильева. - М.: КНОРУС, 2016.

9. Косорукова И. В., Секачев С.А., Шуклина М. А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса. Учебник. - М. : Синергия, 2015.

10. Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2014.

11. Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса и управлении инвестиционной привлекательностью компании: учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2015.

12. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - 5-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2016.

13. Кузин Н.Я., Учинина Т.В., Толстых Ю.О. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: учебное пособие. - М.: Инфра-М, 2016.

14. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости машин и оборудования: Учебник и практикум для академического бакалавриата. - 2-e изд., - М. : Издательство Юрайт, 2014.

Ресурсы информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

1. http://www.ncva.ru - Национальный совет по оценочной деятельности.

2. http://www.appraiser.ru - Вестник оценщика.

3. http://www.estimatica.info - Портал для оценщика.

4. http://www.ocenchik.ru - Оценка с Большой буквы.

5. http://nwsa.ru - Северо-Западное общество оценщиков.

6. http://sroroo.ru - Российское общество оценщиков.

7. http://www.cpa-russia.org - Сообщество профессионалов оценки.

8. http://sroarmo.ru - Ассоциация российских магистров оценки.

9. http://smao.ru - Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.

10. http://www.sromso.ru/ - Межрегиональный союз оценщиков.

11. https://rosreestr.ru – Росреестр.

12. http://www.profsro.ru - Всероссийский профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций.

Глава 1. Организация оценочной деятельности

1.1 Организация оценочной деятельности в РФ

1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности в РФ и стандарты оценки

1.3 Аттестация оценщиков

1.4 Правила этики оценщиков

1.5 Ответственность оценщика

Проверочные вопросы к главе 1

Глава 2. Теоретические и практические основы оценки бизнеса

2.1 Сущность оценки, ее субъекты и объекты, цель и задачи

2.2 Основания оценки. Обязательная оценка.

2.3 Этапы процесса оценки

2.4 Понятие стоимости и ее виды

2.5 Бизнес как объект оценки

2.6 Принципы оценки бизнеса

2.7 Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса

2.8 Проблемы оценки бизнеса в РФ

2.9 Информационная база оценочной деятельности

2.10 Нормализация и корректировка финансовой отчетности

Проверочные вопросы к главе 2

Глава 3. Методы оценки бизнеса

3.1 Подходы и методы в оценочной деятельности

3.2 Доходный подход, метод дисконтирования денежных потоков.

3.3 Доходный подход, метод капитализации доходов.

3.4 Учет рисков в оценке бизнеса.

3.5 Сравнительный подход: метод рынка капитала или метод компании-аналога.

3.6 Сравнительный подход: мультипликаторы, их виды и использование.

3.7 Сравнительный подход: метод сделок.

3.8 Сравнительный подход: метод отраслевых коэффициентов.

3.9 Затратный подход: метод стоимости чистых активов

3.10 Затратный подход: метод ликвидационной стоимости

3.11 Оценка недвижимости

3.12 Оценка машин и оборудования.

3.13 Оценка нематериальных активов.

Проверочные вопросы к главе 3

Глава 4 Заключительный этап оценки

4.1 Методы корректировки итоговой величины стоимости бизнеса.

4.2 Согласование результатов оценки

4.3 Требования к отчету по оценке и его структура

4.4 Экспертиза отчета по оценке

Проверочные вопросы к главе 4

В результате изучения этой главы студент должен:

знать

Различные методы проведения процедуры согласования результатов оценки, критерии определения весовых коэффициентов;

уметь

Профессионально проводить процедуру согласования результатов оценки, полученных разными методами;

владеть

Приемами проведения процедуры согласования на практике.

Процедура согласования – завершающий этап оценки

После того как оценщик выбрал различные методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости бизнеса, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их применении. Таким образом, для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости бизнеса (или диапазона ее значений).

В п. 8 разд. III "Требования к содержанию отчета об оценке" ФСО № 3 указывается, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться раздел "Согласование результатов".

Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика – дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.

Согласование результатов, полученных различными методами примененных подходов, является завершающим этапом оценки. Эта часть отчета так и называется – "Согласование". В ней оценщик в повествовательной форме излагает окончательное заключение об оценочной стоимости, которая была определена в Задании на оценку.

Существенные факты, которые рассматривались и анализировались в отчете, должны быть кратко изложены в данном разделе.

Здесь оценщик должен взвесить приемлемость концепции стоимости (или нескольких концепций), т.е. насколько она подходит для оцениваемого объекта. Ключ к получению компетентного итогового результата – всестороннее повторное рассмотрение, подвергающее сомнению базовые предпосылки, методы, информацию и расчеты каждой примененной процедуры. При проведении согласования оценщик еще раз проверяет, чтобы используемые рыночные данные были подтверждены в отчете ссылками на источники информации.

Окончательная величина оценочной стоимости никогда не является результатом усреднения, т.е. она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, полученных с применением различных подходов к оценке, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в этом случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко. Она является скорее результатом профессионального суждения оценщика об окончательной величине оценочной стоимости, которое он считает логичным и обоснованным и которое основывается на применении различных оценочных концепций. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости оцениваемого предприятия в соответствии с поставленной перед оценщиком задачей считается средневзвешенное усреднение.

Таким образом, "различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, рассчитанных по всем примененным методам. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, – ключевое на заключительном этапе оценки" .

На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и гой же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования .

Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения метода каждого оценочного подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

• цель оценки и предположительное использование ее результатов;
• применяемый вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
• характер оцениваемой доли собственности (например, если оценивается миноритарный пакет акций компании, то будет неуместно придавать большой вес Имущественному подходу);
• количество и качество данных, подкрепляющих данный метод;
• характер бизнеса и его активов;
• уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
• уровень ее ликвидности.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.

Хочется еще раз подчеркнуть, что стоимость бизнеса, указанная как итог в отчете, – это мнение независимого оценщика и не более того. Покупатель имеет полное право с этим мнением не согласиться и в процессе переговоров предложить свою цену. Таким образом, цена сделки может достаточно серьезно отличаться от стоимости, которую определил оценщик в отчете. Причин этому может быть много: например, цена может зависеть от целей, стоящих перед покупателем, его субъективных мотиваций, особенностей проведенной сделки.

На Западе, как правило, оценочная стоимость компании незначительно отличается от цены заключаемой сделки. В российской действительности это расхождение часто составляет более 30%. Тем не менее грамотное и подтвержденное расчетами заключение оценщика, имеющего хорошую репутацию, может стать дополнительным аргументом при переговорах с потенциальным покупателем.

Итак, целью согласования результатов является определение стоимости оцениваемого объекта собственности и прав собственности на него на дату оценки посредством анализа особенностей подходов и методов, которыми производились расчеты. Проблема формализации процедуры согласования результатов оценки рыночной стоимости бизнеса, полученных применением различных подходов, может быть решена как традиционным путем с применением экспертного метода, так и рассмотрением процедуры согласования как многокритериальной задачи принятия решения.

• Оценка бизнеса: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 376. Однако в оригинальном материале семинаров МБРР, подготовленном компанией Deloitte & Touche, читаем: "Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания; метод субъективного взвешивания. Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание... При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метола. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика" (с. 377). На наш взгляд, методологически некорректно выделять эти два метода взвешивания – математическое и субъективное – как различные, так как, по сути, методика проведения взвешивания в обоих случаях идентична и они, собственно, ничем не отличаются друг от друга. Никакой принципиальной разницы нет в том, в каком виде задаются весовые коэффициенты – в процентах или долях единицы. Важно только контролировать то, чтобы в сумме они давали или 100%, или единицу, что понимается не всеми оценщиками.
• См.: Там же.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение

Информация о сделках купли-продажи

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина чистого операционного дохода несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Ц об = 50 000 руб. : 0,08 = 625 000 руб.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Согласование (обобщение) показателей стоимости является достаточно важным этапом сравнительного подхода. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки.

В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный показатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других подходов к оценке.

Для сведения нескольких показателей к одной величине служат методы анализа средневзвешенных значений.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

7.1. Обоснование необходимости проведения
согласования оценки

Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти подходы как обязательные. Следование международным стандартам и российскому законодательству вызывает необходимость согласования полученных результатов, так как названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры.

Целью сведения результатов используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Согласование результатов оценки весьма актуальная и очень непростая в решении задача. Прежде всего, проанализируем, как предлагают решать эту задачу западные оценщики .

В монографии Г. С. Харрисона «Оценка недвижимости» приводятся такие рекомендации: «При согласовании результатов оценщик собирает воедино данные и показатели стоимости, полученные на основе трех подходов, и оценивает их с помощью метода причинно-следственного анализа, который и приводит к обоснованному заключению о стоимости, являющейся целью оценки. Оценщик должен четко определить характер и объем заказанных работ и начать взвешивать относительную значимость и приемлемость различных данных и подходов к проблеме». Но автор не раскрывает методологии, механизма и процедур такого взвешивания.

В книге Дж. Фридмана и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» о проблеме согласования говорится следующее: «Согласование - это процесс принятия решений, а не процесс механического усреднения результатов, полученных
с применением трех подходов. В ходе этого процесса оценщик проверяет приемлемость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа, используя каждый подход к оценке. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения». Опять-таки, конкретика согласования практически отсутствует.

В книге «Организация оценки и налогообложения недвижимости» под общей редакцией Дж. К. Эккерта проблема согласования результатов оценки анализируется подробнее и глубже: «Тщательное согласование полученных результатов оценки предусматривает краткий анализ использованной информации, оценку ее качества и объема, установление относительной силы
и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту. При этом вовсе не выводится средняя арифметическая из трех результатов оценки. И не обязательно, что один из полученных результатов будет окончательным. Цель, в большинстве случаев, заключается в расчете приблизительной величины рыночной стоимости, обычно определяемой как самая вероятная цена при продаже, и величина эта может совсем и не быть результатом, полученным по одному из методов оценки… Окончательная величина оценки стоимости будет определяться где-то между ними». Другими словами, допускается, что окончательный результат оценки стоимости может быть выбран по одному из подходов. Однако, учитывая вероятностную природу понятия рыночная стоимость , это скорее исключение, чем правило. Окончательный результат - это все-таки вероятностная величина, которая, как правило, определяется с помощью вероятностного (статистического) взвешивания результатов, полученных тремя подходами.

В книге Ш. П. Пратта «Оценка бизнеса» также указано, что часто бывает полезным привести показатели стоимости, полученные разными подходами, в табличной форме, придать им относительные веса и уже затем вынести заключение с учетом используемого стандарта (базы) оценки.

Аналогичное суждение высказывается в другой книге - «Руководство по оценке бизнеса» (авторы: Дж. Фишмен, Ш. П. Пратт, К Грифитт, К. Уилсон): «Для получения оценки стоимости консультанты (оценщики) часто используют два или более методов. Это приводит к целой последовательности различных потенциальных оценок, и консультанту приходится искать способ, который позволил бы ему в рамках этой последовательности определить наилучшую оценку. Обычно это достигается путем взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки».

Однако далеко не просто определить, каким оценочным показателям следует придать больший вес, и как может быть взвешен соответствующий метод в сравнении с другими. Существует два основных подхода, которые могут быть использованы при взвешивании разных оценок, полученных в конкретном исследовании, для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), и подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход). Консультант-оценщик вправе использовать каждый из этих подходов, но он должен сознавать, что и у того, и у другого есть свои достоинства и недостатки.

Отмечается, что хотя прямое взвешивание результатов и является некоторой упрощенно-примитивной моделью учета влияния ценообразующих факторов на результаты оценки, оно имеет важное преимущество по сравнению с субъективным взвешиванием, заключающееся в том, что при этом подходе облегчается понимание заказчиком или другим пользователем оценки логики мышления оценщика, причем в квантифицированной (количественной) форме. Это преимущество авторы описывают так: «Если оценщик скажет: «Я придаю наибольший вес методу дисконтирования денежного потока», то читатель вправе спросить: «Прекрасно, а какой именно вес вы придаете этому методу?» Подход, основанный на математическом взвешивании, предоставляет эту дополнительную информацию. Существенным недостатком математического взвешивания является то, что, при большом разбросе отдельных результатов оценки, его применение становится проблематичным, а итоговый результат - менее корректным.
В данном случае недостатки одного подхода являются преимуществами второго, и наоборот.

В российской оценочной практике проблеме согласования результатов в последние годы уделяется достаточно серьезное внимание, о чем свидетельствует содержание многочисленных учебных пособий, публикации в периодической печати и выступления на конференциях по вопросам оценки.

В книге С. В. Валдайцева «Оценка бизнеса и инноваций» говорится о необходимости взвешивания с помощью весовых коэффициентов, но эти коэффициенты сугубо экспертные, т. е. получаются посредством субъективных экспертных суждений квалифицированного оценщика. Однако механизм или логика рассуждений, обеспечивающих получение этих коэффициентов,
в пособии не излагаются.

В учебнике «Оценка бизнеса» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) авторы рекомендуют проводить взвешивание результатов, основываясь на методах математического и субъективного подходов. При математическом взвешивании предлагается определять численные значения удельных весов с учетом некоторых факторов (характера бизнеса, цели оценки, вида стоимости, уровня ликвидности и т. д.), а при субъективном взвешивании во главу угла ставят профессиональный опыт и суждения оценщика. Изложение конкретных процедур такого взвешивания в учебнике отсутствует.

В учебнике «Оценка недвижимости» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) приводятся примеры согласования результатов оценки на основе метода анализа иерархии, хотя сам метод не описан.

Аналогичный подход к проблеме согласования результатов излагается и в статье Г. Г. Азгальдова «Проблемы согласования оценок и ее возможные решения», в которой, на основе инструментария современной экспертной квалиметрии, вначале квантифицируются отдельные свойства - факторы, влияющие на надежность результатов оценки, полученных различными, например тремя, методами, затем рассчитывается количественное выражение стоимости по каждому оценочному методу, на основании чего определяется обобщенное значение стоимости.

Метод экспертной квалиметрии основан на количественной оценке такого качественного показателя, как надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами – доходным, затратным и рыночным. Основанием для определения степени надежности каждого подхода являются:

– достоверность исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов каждым методом;

– количество и характер допущений (явных и неявных), используемых оценщиком, которые могут оказаться несоответствующими реальности (например, при прогнозировании будущих доходов или будущих затрат, при определении ставки дисконта методом кумулятивного построения).

Для выведения итоговой величины стоимости на основе трех результатов оценки используются различные способы определения весовых коэффициентов, необходимых для выведения стоимости собственности на основе формулы средневзвешенной величины. Помимо указанного метода математического взвешивания, описанных в монографиях Ш. Пратта, также используются мода, медиана, вероятностный подход и метод анализа иерархий (МАИ).

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). Например, при анализе финансово-неустойчивого предприятия, прибыль которого незначительна (если вообще имеется), величина стоимости, получаемая на основе доходного подхода, очень мала, но предприятие обладает значительными материальными активами и полученная с применением затратного подхода величина стоимости может превышать предыдущую величину в десятки и сотни раз.

В соответствии с законодательством, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, то итоговое значение стоимости объекта оценки должно быть выражено в рублях в виде единой величины.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводятся по формуле

С ИТ = С ЗП ×К 1 + С ДП ×К 2 + С СП ×К 3 , (4.3)

где С ИТ – итоговая стоимость объекта оценки;

С ЗП, С ДП, С СП – стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;

К 1 , К 2 , К 3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:

К 1 + К 2 + К 3 = 1.

Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата. Итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятная цена.

На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью каждого подхода результата на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Полученное значение округляется.

При согласовании учитываются:

1) полнота и достоверность информации;

2) соответствие цели;

3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Например, преимущества метода дисконтирования денежных потоков – учет ожиданий администрации предприятия относительно будущих прибылей, расходов, капитальных вложений. Но это всего лишь прогнозные оценки, которые могут измениться в реальности. Тем не менее данный метод показывает сумму, которую готов заплатить инвестор, ориентируясь на ожидания относительно результатов деятель­ности предприятия с учетом требуемой доходности вложений.

Сравнительный подход является единственным, учитывающим рыночную ситуацию, он представляет оценку, основанную на реальных данных о котировках акций и продажах аналогичных предприятий. Основным его недостатком является необходимость корректировки на закрытость компании (метод рынка капитала). К тому же все, даже небольшие предприятия, имеют существенные различия, что требует внесения сложных корректировок. Кроме того, данный подход опирается на ретроспективную информацию, не учитывающую перспективы развития предприятия.

текст статьи.

1. Введение

20 мая 2015 года Приказами Минэкономразвития России были утверждены новые редакции трех базисных федеральных стандартов оценки - ФСО №1-3. НП «СРОО «Экспертный совет» подробно освещало процесс разработки указанных документов, обращая внимание профессионального оценочного сообщества на их проблемные положения .

К сожалению, по причине низкой активности сообщества устранить все проблемные положения не удалось. Настоящая статья посвящена анализу неприметного, на первый взгляд, пункта 25 ФСО №1 , своеобразного «пасхального яйца» новой серии федеральных стандартов оценки. Дословно он звучит следующим образом:

«В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии)».

Обратим внимание, что данное положение появилось «из ниоткуда», уже после окончания работы Рабочей группы при Минэкономразвития России, в которой разрабатывалась новая редакция ФСО №1.

Реконструируем смысл указанного пункта стандарта:

1. В отчете об оценке должен быть отображен некий анализ и причина расхождения результатов, полученных как по различным подходам, так и методам оценки.
2. Это нужно делать только при существенном расхождении указанных результатов - из отчета об оценке должно быть понятно, существенно ли отличаются результаты или нет.
3. Критерий существенности расхождения результатов привязан к «границам диапазона стоимости », полученной при применении другого подхода (методов).
4. Следовательно, в отчете об оценке должны быть указаны границы данных диапазонов , поскольку без этого не будет понятно, существенно расхождение или нет (естественно, это справедливо для ситуации, когда в отчете об оценке применено более одного подхода к оценке).

Учитывая введенное п. 30 ФСО №7 требование приведения суждения о возможных границах интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки, получается трехуровневая конструкция: диапазоны (методов) → диапазоны (подходов) → интервал (итоговой величины стоимости объекта оценки).

В этой связи у практикующего Оценщика должны возникнуть следующие вопросы:

• Что такое «диапазон»? Чем «диапазон» из ФСО №1 отличается от «интервала» из ФСО №7?
• В чем содержательная часть указания диапазонов в подходах (методах)?
• Как определить и как указать в отчете об оценке диапазон стоимости по подходам (методам)?

Рассмотрим все эти вопросы на примере подходов оценки, при этом все результаты анализа могут быть использованы также для методов оценки.

2. Что такое «диапазон»

В табл. 1 приведены наиболее распространенные определения термина «диапазон».

Таблица 1.

Распространенные определения термина «диапазон»

№ п / п	Источник	Определение
	С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова	1. Интервал между самым низким и самым высоким звуками певческого голоса, мелодии или музыкального инструмента (спец.). 2. Область, в пределах которой осуществляются какие-н. измерения (спец.). Диапазон колебаний. Диапазон измерений. Диапазон радиочастот. 3. перен. Объем, размер знаний, интересов (книжн.). Ученый широкого диапазона.
	«Толковый словарь живого великорусского языка»
	«Толковый словарь русского языка» под ред. Д.Н. Ушакова	1. Совокупность всех звуков от низшего до высшего предела, воспроизводимых данным голосом или музыкальным инструментом (муз.). Диапазон человеческого голоса равняется в среднем двум октавам. Баритон с большим диапазоном. 2. перен. Охват, объем, размеры (интересов, знаний, деятельности и т. п.; книжн.).
	«Новый словарь русского языка. Толково-словообразовательный» Т.Ф. Ефремова	2. Область изменения какой-л. величины. 3. перен. Пределы распространения , объем чего-либо (о знаниях, способностях и т.п.).

Можно сделать вывод, что термины «диапазон» и «интервал» в целом являются синонимами, в частности это подтверждается . При этом сфера их использования несколько отличается:

• «интервал» - чаще используется применительно к математическим задачам;
• «диапазон» - к описанию волновых колебаний (голос, музыка, радиочастоты), а также чаще используется в переносном значении в повседневной речи.

3. В чем содержательная часть указания диапазонов в подходах?

В некоторых отчетах об оценке результаты расчета стоимости, полученные по различным подходам и/или методам оценки, значительно отличаются.

Причиной появления подобного отличия в большинстве случаев являются ошибки в отчете об оценке, реже объективные основания в виде невозможности учета какого-либо ценообразующего фактора или высокой степени неопределенности исходных данных. Поэтому значительные расхождения результатов в первую очередь сигнализируют о необходимости внимательного анализа и проверки проведенных расчетов. Вопросы выявления ошибок (инструментов искажения стоимости) подробно рассмотрены в .

В этой связи возникают следующие вопросы:

• Можно ли согласовывать объективно полученные существенно различающиеся результаты расчетов?
• Что считать существенным различием?

Ответ на данный вопрос может быть получен только на основе качественного анализа конкретной ситуации (качества исходных данных, использованной методологии, особенностей объекта оценки и рынка).

В условиях, когда законодательно невозможно установить границы подобного разброса , бороться с подобным инструментом искажения стоимости было достаточно проблематично.

В п. 25 новой редакции ФСО № 1 закреплен один из возможных критериев существенности отличия - он привязан к границам интервалов, - а также установлено требование по анализу причин существенного отличия результатов.

Целесообразность требования от Оценщика указывать такое количество диапазонов и интервалов достаточно спорна. Доводя данный тренд до абсурда, можно спрогнозировать, что в будущем в отчете об оценке будет необходимо указывать и обосновывать диапазоны для каждого из ценообразующих параметров. В этой части авторы считают, что правильным было бы ограничиться только указанием интервалов для итогового результата стоимости, а оценку существенности расхождений проводить на основе качественного анализа вышеуказанных критериев. Вместе с тем, учитывая, что данный пункт уже появился в ФСО, необходимы простые практические рекомендации по его реализации.

4. Как определить диапазон стоимости по подходу?

Экономическая и математическая сущность диапазона стоимости, полученной при применении разных подходов (методов), идентична сущности интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Поясним данный тезис.

Во-первых, возможна ситуация, когда стоимость объекта оценки определена по единственному методу в рамках одного подхода к оценке. Очевидно, что в этом случае «диапазон» совпадет с «интервалом».

Во-вторых, в были подробно описаны причины разброса цен (рыночный и объектный аспекты, погрешность расчетов), которые едины для всех вариантов поведения рыночного субъекта, чье поведение моделируется при определении стоимости. Например:

• при оценке здания рыночная волатильность, связанная с недостаточной информированностью продавца, будет проявляться во всех подходах к оценке: затратный - цены на строительные материалы и работы, прибыль предпринимателя; сравнительный - цены объектов-аналогов, величины корректировок; доходный - ставки арендной платы за объекты-аналоги, прогнозы, величина рисков;
• причины накопления погрешности расчетов не имеют специфики в зависимости от конкретной модели расчета (подхода к оценке).

Таким образом, применительно к границам диапазона стоимости, полученной при использовании подхода (метода) оценки, справедливы все положения, изложенные в отношения интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Это значит, что может быть использована модифицированная 3D-матрица интервалов (диапазонов) стоимости, пример которой применительно к оценке недвижимости был предложен в на основе анализа значительного массива отчетов об оценке, выполненных в 2002 - 2015 годах, рис. 1.

Рис. 1. Модифицированная 3 D -матрица интервалов (диапазонов) стоимости, %

Характеристика развитости рынка:

• низкая - депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;
• средняя - региональные центры;
• высокая - города-миллионники, крупные городские агломерации.

Характеристика оборачиваемости объектов:

• низкая - крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;
• средняя - коммерческая недвижимость среднего масштаба;
• высокая - стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.

Качество модели является интегральным показателем, зависящим от следующих основных аспектов:

• качества исходной информации по параметрам расчета - информация может быть фактической (например, площадь объекта по данным документов технического учета), оценочной (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса) и прогнозной.

Напомним, что отчеты об оценке могут соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и основываться на информации различного качества (детализации), естественно, с учетом основополагающего принципа существенности . Например, в одном отчете об оценке - в доходном подходе величина операционных расходов типичного офисного помещения определена как середина соответствующего рыночного диапазона (40 - 60 ед. → 50 ед.). В другом отчете об оценке - на основе детальной информации о параметрах эксплуатации объекта оценки текущим собственником Оценщик обоснованно уточняет величину операционных расходов внутри рыночного диапазона на отметке 55 ед. (величина обусловлена, например, повышенными потерями тепла в связи с особенностями заполнения оконных проемов, что может быть отслежено по счетчикам системы отопления).

• количества параметров в расчетной модели - табл. 2;
• характера взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели (аддитивное, мультипликативное влияние и пр.).

Величина данного показателя определяется Оценщиком экспертно на основе анализа указанных качественных показателей. Проведенный анализ показывает, что в большинстве случаев значение показателя «качество модели» лежит в диапазоне 0,8 - 1,2.

Таблица 2.

Примеры расчетных параметров

Подход к оценке	Параметр
затратный	земельный участок - цены объектов-аналогов, корректировки; затраты на замещение (воспроизводство) - удельные затраты на строительство объекта-аналога, корректировки, прибыль предпринимателя; износы и устаревания.
сравнительный	цены объектов-аналогов; корректировки.
доходный	ставка арендной платы объектов-аналогов; корректировки; составляющие затрат (коммунальные услуги, налоги, управление и пр.); темпы изменения показателей в течение времени; ставка дисконтирования и коэффициент капитализации.

Итоговый диапазон определяется по следующим формулам:

Итоговый алгоритм определения границ диапазонов:

• Шаг 1. Определение диапазона стоимости, зависящего от развитости рынка и оборачиваемости объекта оценки (рис. 1).
• Шаг 2. Определение показателя качества модели (рис. 1).
• Шаг 3. Определение диапазона по формуле (1).
• Шаг 4. Определение границ диапазона по формуле (2).
• Шаг 5. Анализ и установление причин расхождения (при необходимости).

Предложенный в настоящих рекомендациях алгоритм может быть также использован для обоснования весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки, полученных отдельными подходами. Весовые коэффициенты могут быть определены на основе показателей качества модели (обратные величины):

Отметим, что предложенная модель в общем виде может быть использована не только для определения границ диапазонов при оценке недвижимости, но и при оценке других видов объектов оценки. Для этих целей при необходимости следует адаптировать предложенную шкалу к особенностям рынка конкретного типа объектов оценки или предложить свою шкалу, основанную на соответствующих статистических данных. При этом адаптация шкалы должна основываться на анализе следующих аспектов:

• уникальности объекта и наличия на рынке «товаров-заменителей»;
• характеристик составных частей объекта оценки (например, при оценке пакетов акций и долей участия - характеристик основных активов и обязательств);
• динамики развития целевых сегментов рынка (отраслей).

5. Преобразование диапазонов подходов в интервал итоговой стоимости

Стоимость, полученная по отдельным подходам к оценке, может находиться в границах либо вне границ диапазонов стоимости, полученной по другим подходам к оценке.

5.1. При попадании стоимостей, полученных по отдельным подходам к оценке, в границы диапазонов стоимостей, полученных по другим подходам к оценке, границы интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 30 ФСО №7), могут быть определены следующим образом:

• Вариант 1 - как крайние границы диапазонов стоимости подходов (в этом случае интервал будет шире и вероятность попадания стоимости в полученный интервал выше);
• Вариант 2 - на основе средней величины диапазонов подходов. Итоговый интервал стоимости получается по следующей формуле:

5.2. Причины непопадания стоимостей, полученных по отдельным подходам к оценке, в границы диапазонов стоимостей, полученных по другим подходам к оценке, могут быть следующие:

• при реализации подходов к оценке допущены ошибки технического или методического характера;
• допущена ошибка при определении границ диапазонов;
• имеющаяся информация не позволяет учесть один или несколько ценообразующих параметров в рамках конкретного подхода к оценке (метода оценки) или такой учет нецелесообразен, поскольку приводит к вырождению подхода к оценке или характеризуется высокой погрешностью.

Третий вариант требует дополнительного комментария.

Возможна ситуация, когда расхождение стоимостей (непопадание в границы диапазонов стоимости, полученной по другим подходам) может иметь объективный характер и возможно согласование таких стоимостей для определения итоговой величины рыночной стоимости после соответствующего анализа с установлением причин расхождений (согласно п. 25 ФСО №1). В таких ситуациях целесообразно обращать внимание не только на попадание полученных промежуточных результатов в диапазоны стоимости, полученных по другим подходам, но и также на пересечение, либо непересечение самих диапазонов . Случаи непопадания стоимости подхода в диапазон других подходов целесообразно делить на случаи, когда диапазоны стоимостей, полученных отдельными подходами:

• пересекаются;
• не пересекаются.

В первом случае, несмотря на существенность расхождения промежуточных результатов, они могут быть согласованы после соответствующего анализа.

Возможна ситуация, когда расхождения являются критичными для согласования промежуточных результатов. Например, объектом оценки является узкоспециализированный имущественный комплекс (совокупность объектов недвижимости) химического предприятия, который характеризуется наличием значительного экономического устаревания, обусловленного низкой загрузкой предприятий подобной специализации (устаревшие технологии, экономический кризис и пр.), а также экономической нецелесообразностью его перепрофилирования. Например, в отчете об оценке применены два подхода к оценке - затратный и доходный. Доступная информация позволяет определить величину экономического устаревания только на основе методов доходного подхода (разница в стоимости при «нормальном» и существующем уровне загрузки) - рис. 2. Использование результатов доходного подхода для определения величины экономического устаревания в затратном подходе приведет к вырождению подходов - их результаты совпадут.

Рис. 2. Диапазоны стоимости не пересекаются

В подобной ситуации Оценщику целесообразно:

• при анализе причин расхождения диапазонов результатов, полученных по различным подходам к оценке, указать, что в затратном подходе к оценке не было учтено существенное по величине экономическое устаревание;
• в итоговом согласовании отказаться от учета результатов, полученных на основе затратного подхода к оценке.

6. Пример обоснования границ диапазонов

Объектом оценки является типовое офисное здание, расположенное в региональном центре. Реализованы три подхода к оценке, в рамках которых использовано по одному методу. Получены следующие результаты: 3,2 млн.руб. (затратный), 3,3 млн.руб. (сравнительный), 3,6 млн.руб. (доходный).

По рис. 1. определен диапазон стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов) - он составил ± 10%.

Анализ показателя качества модели приведен в табл. 3.

Таблица 3.

Анализ качества модели

Параметр	Подход к оценке
	затратный	сравнительный	доходный
Качество исходной информации по параметрам расчета	фактические и оценочные показатели	фактические и оценочные показатели	оценочные и прогнозные показатели
Количество параметров в расчетной модели
Характер взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели	специфика не выявлена	специфика не выявлена	явно выражен мультипликативный эффект в методе дисконтирования
Качество модели

Итоговый анализ диапазонов, определение итоговой величины рыночной стоимости и ее интервала могут быть представлены в виде, показанном в табл. 4 и на рис. 3.

Таблица 4.

Анализ диапазонов стоимости

Параметр	Подход к оценке
	затратный	сравнительный	доходный
Результат расчета, руб.			3 600 000
Диапазон стоимости по двум критериям, ± %
Показатель качества модели, ед.
Диапазон стоимости, ± %
Нижняя граница диапазона стоимости (С min), руб.
Верхняя граница диапазона стоимости (С max), руб.	3 520 000
Существенность отличий	Отличия существенны : результат доходного подхода находится вне границ диапазона стоимости, полученной затратным подходом
Анализ и установление причин расхождений	… [анализ причин расхождения] … Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным для определения итоговой величины стоимости объекта оценки согласовать результаты всех трех подходов к оценке.

Рис. 3. Графическое представление диапазонов стоимости

Таблица 5.

Итоговое согласование результатов оценки

В конце статьи напомним офорт Франсиско Гойи «Сон разума рождает чудовищ». Неучастие большинства представителей профессионального оценочного сообщества в разработке документов профессионального уровня, их дистанцирование от принятия важных для отрасли решений, молчаливое согласие на передачу соответствующих полномочий другим и дальше будет приводить к необходимости «ритуальных плясок», аналогичных рассмотренным. Высказывайте мнение об относящихся к Вам документах еще на этапе их подготовки, например, на сайте regulation.gov.ru.

Москва, июнь 2015 года

Список источников

1. Готовится первое заседание Совета по оценочной деятельности - [Электронный ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО «Экспертный совет»..
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297.
3. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611.
4. Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости - [Электронный ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО «Экспертный совет»..pdf.
5. Словарь синонимов русского языка. Практический справочник. — М.: Русский язык. З.Е. Александрова. 2011.
6. Ильин М.О. Использование понятия «существенность» для характеристики качественных параметров общественно-экономических систем при экспертизе отчетов об оценке // ВЕСТНИК Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, №5(47) 2012. - М: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
7. Каминский А.В., Ильин М.О., Лебединский В.И. и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник - М.: Книжная Линия, 2014.